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京投发展2019年半年度董事会经营评述

发布时间:2019-11-08

  2019年上半年,房地产行业延续调控主基调。继续贯彻落实一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制,政策层面有收有放。北京房地产市场依然坚持房住不炒定位,完善调控政策,提升精准调控,稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。

  据国家统计局数据显示,2019年上半年全国房地产施工面积772,292.42万平方米,同比增长8.8%;新开工面积105,508.60万平方米,同比增长10.1%;竣工面积32,425.77万平方米,同比下降12.7%;商品房销售面积75,785.59万平方米,同比下降1.8%;商品房销售额70,698.06亿元,同比增长5.6%。

  据北京统计局数据显示,2019年上半年北京市房地产施工面积11,661.7万平方米,同比增长1.4%,新开工面积971.1万平方米,同比增长10.4%;竣工面积241.9万平方米,同比下降27.9%。

  据CRIC研究中心数据显示,2019年上半年北京市经营性用地成交33幅,以限竞房为主,共有产权房为辅,限竞房用地13幅,面积占比46.78%,共有产权房10幅,面积占比24.49%,商品房用地(不限价)10幅,面积占比28.73%;成交用地面积216万平方米,同比下降15%;成交总价910亿元,同比增长21%。

  2016-2018年北京市经营性用地成交面积及金额半年度走势数据来源:CRIC。经营性用地包括:纯住宅,商住,商办和综合用地。

  据CRIC研究中心数据显示,2019年上半年北京市商品房成交面积441万平方米,同比增长59%;商品房成交金额1,695亿元,同比增长91%。

  2016-2018年北京市商品房量价半年度走势数据来源:CRIC。商品房包括:普通住宅、别墅、酒店式公寓。

  报告期内,在房地产行业调控力度不减、行业规模增速放缓的大背景下,公司围绕转型为城市服务运营商和根植北京,茂盛全国发展理念,积极补充优质土地资源、持续加大销售去化力度、不断优化财务融资结构、深入开展客户研服、全面夯实基础管理工作,公司各项经营计划目标正在逐步落实。

  资产总额中存货期末余额3,287,709.24万元,占资产总额的76.68%,较期初增加1,174,112.65万元,增幅55.55%,公司存货主要包括北京地区轨道物业项目、檀香府、璟悦府、锦悦府及无锡公园悦府项目。报告期内,公司继续对无实际经营业务或经营状况不佳的非主业类子公司进行整合压减,不断优化资产结构,资产质量良好。

  报告期内,公司积极推进资源拓展工作,公司于2019年1月以联合体形式成功获取了北京市丰台区地铁九号线郭公庄车辆段项目(三期)和海淀区地铁16号线北安河车辆段综合利用项目两个地块,两个地块项目总规划建筑面积约46万平方米。公司战略土地储备大幅增加,进一步夯实了公司在北京地区轨道交通车辆基地综合开发细分市场的地位。

  报告期内,公司实现归属于上市公司股东净利润8,962.54万元,公司的利润主要来源于房地产项目结转产生的收益。实现营业收入总额117,490.17万元,主营业务收入中房地产销售结转实现收入111,123.17万元;物业租赁收入1,844.02万元。公司各项目上半年共实现签约销售额约24亿元。

  (6)锦悦府项目:项目现场已全面进入地下结构施工阶段,部分楼栋开始首层装配式构件拼装;

  2019年3月,公司面向合格投资者公开发行10亿元公司债券(第一期),票面利率3.99%;2019年7月,公司面向合格投资者公开发行5亿元公司债券(第二期),票面利率3.78%,两期公司债券均为5年期,债券存续期第3个计息年度末附发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。公司通过发行债券及银行贷款等融资方式,有效控制公司的综合融资成本,2019年上半年度公司综合融资成本7.85%,较2018年同期上升0.01个百分点,融资成本基本持平。

  本报告期末,公司资产负债率90.89%,较年初增加5.37个百分点。公司负债总额3,897,107.35万元,较上年末增加1,171,886.90万元,增幅43.00%,负债总额中预收账款期末余额310,260.91万元,占负债总额的7.96%,预收账款较上年末增加114,261.18万元,增幅58.30%,主要系无锡公园悦府、公园悦府、璟悦府、锦悦府项目开盘销售所致。本报告期末,公司长短期借款及应付债券总计3,022,599.47万元,占负债总额77.56%,2019年上半年度公司各类借款净增加942,082.72万元,增加借款主要用于新增土地储备。公司控股股东借款期末余额2,395,910.00万元,占各类借款总额79.27%。公司各项目预售资金继续回笼,且公司整体资产质量良好,经营风险可控,公司有能力偿还到期各项款项。

  报告期内,公司积极开展行业对标工作,从内部控制、计划考核、成本管控、设计优化、人才引进及培养等方面对照比较,找寻问题,分析原因,优化升级,回归以市场为导向、以客户为中心的营销源头,建立科学逻辑的客户研究体系,全面夯实基础管理工作。

  2019年上半年,房地产调控持续,强调稳地价、稳房价、稳预期,落实一城一策、城市主体责任的长效机制,随着各项调控政策的落实,购房者的预期也不断调整。

  针对该项风险,公司将密切关注相关政策的出台,研究政策导向可能引发的市场反应并积极应对。近两年公司北京区域房地产项目的商业、办公类产品受调控政策影响较大,须制定有效的销售策略,加大去化力度,尽量减少政策变化对公司经营业务的影响。

  房地产业是资金密集型行业,充足的现金流对企业的发展至关重要,公司业务的发展和经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求。近几年来房地产调控政策频繁出台,房地产行业面临的整体市场和融资环境不容乐观,公司融资难度加大。

  针对该项风险,公司将根据经营发展需求,合理安排资金计划,加强资金管理,加快销售回款速度,多种方式融资,严格控制融资成本,确保资金链安全。

  公司投资的鄂尔多斯项目由于所处区域房地产市场环境未出现大的改观,存在一定的投资风险,未来形势能否朝着更为有利方向发展,存在不确定性。

  针对该项风险,公司将此项目停工作为土地储备,避免加大资金占用,等待市场时机。基于谨慎性原则,公司从2015年1月1日起停止确认对鄂尔多斯项目公司借款利息收入,并计提了资产减值准备。后续如市场持续稳定,公司将与鄂尔多斯项目公司其他股东共同协商选择合适时间复工建设,或引入合作伙伴共同开发建设。三、报告期内核心竞争力分析

  公司在轨道交通车辆段基地物业开发过程中,秉持匠心品质、坚韧专注、持续进取的精神,践行TOD智慧生态圈商业逻辑,不断推进技术创新与进步,夯实轨道交通物业综合开发能力,报告期内,公司下属子公司取得一项一种用于地铁车辆段库内线的钢轨减震扣件的发明专利,凭借自有知识产权专利技术等条件,获得了中关村高新技术企业认定。

  报告期内,公司签约销售额及营业收入主要来源于北京地区的项目,北京地区的营业收入占营业收入总额的95.55%。公司持续在北京区域获取轨道交通物业土地储备,以联合体形式成功获取北京市丰台区地铁九号线郭公庄车辆段项目(三期)和海淀区地铁16号线北安河车辆段综合利用项目两个地块,进一步夯实公司在北京轨交车辆基地细分市场的地位。报告期内,公司持续与具有轨交车辆基地项目的重点城市地铁公司进行业务接洽,取得阶段性进展。

  报告期内,公司持续开展品牌建设工作,加大品牌宣传力度,参与了搜狐焦点20周年盛典、全联房地产创新论坛等活动,在2019北京国际城市轨道交通展览会暨高峰论坛——京投发展TOD创新论坛、《2019年中国城市轨道交通TOD发展蓝皮书》发布会、2019年中国房地产业战略峰会等行业重要会议及媒体上对TOD智慧生态圈开发理念5方面的进化等进行了宣传和阐述。公司名列2019年中国房地产企业品牌价值TOP100榜单第71名。

  报告期内,公司全面梳理各项管理制度,启动内控优化工作,进行风险识别及风险评估,进一步修订、整合、优化工作标准和程序流程,完善内控体系建设,增强经营风险防控能力,创建良好有效的管控环境,保障公司持续、快速、健康发展。

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